Baufinanzierungsrechner – Monatsrate, Zinsen und Tilgungsplan
Schätzen Sie die echten monatlichen Kosten eines Immobilienkaufs: Darlehensrate plus Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Hausgeld – mit Gesamtzinsen und Tilgungsplan.
Eine Immobilie für 350.000 € mit 20 % Eigenkapital (70.000 €) und 280.000 € Darlehen zu 3,5 % über 30 Jahre kostet etwa 1.257 € Rate im Monat. Mit Grundsteuer und Versicherung steigt die Monatsbelastung entsprechend.
So funktioniert: Baufinanzierungsrechner
- Kaufpreis eingeben.
- Eigenkapital in Prozent eingeben.
- Sollzins eingeben und Laufzeit wählen.
- Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld ergänzen.
- Monatsbelastung, Gesamtzinsen und Tilgungsplan ablesen.
So wird die Rate berechnet
Der Darlehensteil ist ein Annuitätendarlehen:
Rate = L × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1)
L ist die Darlehenssumme (Kaufpreis minus Eigenkapital), r der Sollzins ÷ 12 und n die Zahl der Monate. Hier wird die Rate so berechnet, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig getilgt ist. Dazu kommen Grundsteuer, Gebäudeversicherung und bei Wohnungen das Hausgeld.
Beispiel: 280.000 € Darlehen
| Zins | 30 Jahre | 20 Jahre |
|---|---|---|
| 3,0 % | 1.180 € | 1.553 € |
| 3,5 % | 1.257 € | 1.624 € |
| 4,5 % | 1.419 € | 1.771 € |
Bei 3,5 % über 30 Jahre summieren sich die Zinsen auf rund 173.000 €. Eine kürzere Laufzeit erhöht die Rate, spart aber viel Zins.
Zinsbindung und Anfangstilgung
In Deutschland sind Zinsbindungen von 10 oder 15 Jahren üblich; danach folgt eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen. Banken rechnen oft mit einer festen Anfangstilgung von 2–3 %. Wer die Rate dieses Rechners zahlt, tilgt über die gesamte Laufzeit vollständig. Spielen Sie verschiedene Zinssätze durch, um das Zinsänderungsrisiko abzuschätzen.
Eigenkapital und Nebenkosten
Banken erwarten meist, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (etwa 2 %) und ggf. Maklerprovision. Zusammen oft 7–12 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind im Ergebnis nicht enthalten.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Als Faustregel sollte die Monatsbelastung höchstens 35–40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen. Planen Sie zusätzlich Rücklagen für Instandhaltung ein, oft 1 % des Gebäudewerts pro Jahr.
Sondertilgungen
Sondertilgungen senken Zinsen deutlich. Testen Sie das mit dem Kreditrechner. Zum Vergleich mit Festgeld hilft der Effektivzins-Rechner.
Diese kostenlosen Tools könnten dir auch helfen: Zinseszinsrechner, Spritkostenrechner und Stromkostenrechner.
Häufige Fragen
Wie wird die monatliche Rate berechnet?
Die Darlehensrate folgt der Annuitätenformel; Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld werden monatlich addiert.
Wie hoch ist die Rate für 280.000 €?
Bei 3,5 % über 30 Jahre etwa 1.257 € im Monat, bei 4,5 % etwa 1.419 €.
Was ist eine Zinsbindung?
Der Zeitraum, in dem der Zins fest vereinbart ist, meist 10 oder 15 Jahre. Danach wird neu verhandelt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Empfohlen sind mindestens die Kaufnebenkosten, besser zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises.
Sind Kaufnebenkosten enthalten?
Nein. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler müssen Sie separat einplanen.
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