Simulateur de prêt immobilier – Mensualité, intérêts et amortissement
Estimez le coût mensuel réel d’un achat immobilier : mensualité du prêt, taxe foncière, assurance habitation et charges de copropriété, avec les intérêts totaux et l’amortissement.
Un bien de 350 000 € avec 20 % d’apport (70 000 €) et 280 000 € empruntés à 3,5 % sur 25 ans coûte environ 1 402 € par mois hors assurance emprunteur. En ajoutant taxe foncière et assurance habitation, la charge mensuelle augmente d’autant.
Comment utiliser : Simulateur de prêt immobilier
- Saisissez le prix du bien.
- Saisissez votre apport en pourcentage.
- Indiquez le taux et choisissez la durée.
- Ajoutez la taxe foncière, l’assurance et les charges.
- Lisez la mensualité totale, les intérêts et l’amortissement.
Comment se calcule la mensualité
Le prêt immobilier à taux fixe est un prêt amortissable à mensualités constantes :
Mensualité = L × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1)
L est le montant emprunté (prix moins apport), r le taux annuel ÷ 12 et n le nombre de mois. À cela s’ajoutent la taxe foncière, l’assurance habitation et, en copropriété, les charges. Le simulateur les additionne pour afficher le coût mensuel réel.
Exemple : 280 000 € empruntés
| Taux | 25 ans | 20 ans |
|---|---|---|
| 3,0 % | 1 328 € | 1 553 € |
| 3,5 % | 1 402 € | 1 624 € |
| 4,0 % | 1 478 € | 1 697 € |
Sur 25 ans à 3,5 %, les intérêts atteignent environ 140 000 €. Une durée plus courte augmente la mensualité mais réduit fortement le coût du crédit.
Les règles du HCSF
En France, les banques doivent respecter un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise, et une durée de 25 ans au maximum (27 ans dans certains cas de construction). Avec une mensualité de 1 402 €, il faut donc environ 4 000 € de revenus nets mensuels.
Apport et frais
Les banques demandent souvent un apport couvrant au moins les frais de notaire (environ 7–8 % dans l’ancien, 2–3 % dans le neuf) et les frais de garantie. Ces frais, tout comme l’assurance emprunteur, ne sont pas inclus dans le calcul ; ils représentent pourtant une part importante du coût total, appelée TAEG.
Remboursement anticipé
Rembourser plus tôt réduit fortement les intérêts, sous réserve d’éventuelles indemnités. Testez l’effet avec le Simulateur de prêt. Pour comparer avec un placement, utilisez le Calcul du taux annuel effectif.
Conseil pratique
Avant de signer, comparez plusieurs offres pour le même montant et la même durée, et faites jouer la délégation d’assurance emprunteur : elle peut réduire nettement le coût total. Gardez aussi une épargne de précaution pour les travaux et les imprévus après l’achat.
Ces outils gratuits peuvent aussi vous être utiles : Calcul des intérêts composés, Calcul du coût du carburant et Calcul de consommation électrique.
Questions fréquentes
Comment calculer la mensualité d’un prêt immobilier ?
La mensualité suit la formule L × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1) ; on y ajoute taxe foncière, assurance et charges par mois.
Quelle mensualité pour 280 000 € ?
À 3,5 % sur 25 ans, environ 1 402 € par mois hors assurance emprunteur.
Quel est le taux d’endettement maximum ?
35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, selon les règles du HCSF.
Quel apport faut-il ?
En général au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l’ancien.
L’assurance emprunteur est-elle incluse ?
Non. Ajoutez-la selon l’offre de votre banque ou de votre assureur.
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