28/36-Regel: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wenn Sie auf Haussuche sind, steht eine Frage an erster Stelle: Wie viel können Sie monatlich wirklich bezahlen, ohne sich zu übernehmen? Die 28/36-Regel für die Frage, wie viel Haus ich mir leisten kann, ist der Richtwert, mit dem die meisten Kreditgeber beginnen. Sie ist kein Gesetz und keine Zusage für eine Bewilligung. Sie ist eine einfache Faustregel, die Ihre Wohnkosten und Ihre Gesamtschulden mit Ihrem monatlichen Bruttoeinkommen vergleicht und Ihnen eine realistische Obergrenze gibt, bevor Sie sich in ein überteuertes Haus verlieben.

In diesem Leitfaden erklären wir die Regel in einfachen Worten, zeigen, was als Wohnkosten zählt, rechnen ein Beispiel mit echten Zahlen durch und zeigen, wie Sie Ihre eigenen Zahlen berechnen, bevor Sie mit einem Kreditgeber sprechen.

Wie Viel Haus Können Sie Sich Leisten? Die 28/36-Regel Einfach Erklärt

Die 28/36-Regel hat zwei Teile, und Sie müssen beide erfüllen:

• Die 28%-Regel (vordere Quote): Ihre gesamten monatlichen Wohnkosten sollten nicht mehr als 28% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens betragen, also Ihres Einkommens vor Steuern und anderen Abzügen.
• Die 36%-Regel (hintere Quote): Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen, einschließlich der Wohnkosten und allem, was Sie sonst noch schulden, sollten nicht mehr als 36% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens betragen.

Stellen Sie es sich so vor: Die erste Zahl schützt Ihr Monatsbudget und verhindert, dass Hypothek, Steuern und Versicherung nichts mehr für Lebensmittel, Verkehr und Sparen übrig lassen. Die zweite schützt Ihre Gesamtverschuldung und stellt sicher, dass Auto-, Studien- und Kreditkartenzahlungen zusätzlich zur Hypothek Sie nicht überfordern.

Kreditgeber verwenden Varianten dieser Quoten, aber die genauen Grenzen variieren: Manche akzeptieren höhere Quoten bei guter Bonität, hoher Anzahlung oder erheblichen Ersparnissen, und staatlich geförderte Kreditprogramme haben eigene Richtlinien. Betrachten Sie die Regel als Ausgangspunkt, nicht als Garantie für eine Bewilligung.

Denken Sie daran, dass die Regel das Bruttoeinkommen verwendet, nicht das Nettoeinkommen. Nach Steuern, Renten- und Versicherungsabzügen kann ein Haus, das bei 28% des Bruttoeinkommens erschwinglich ist, trotzdem knapp wirken – weshalb viele Käufer unterhalb des Maximums ansetzen.

Was Zählt Als Wohnkosten

Ein häufiger Fehler ist, nur die Hypothekenrate mit der 28%-Grenze zu vergleichen. Kreditgeber zählen die vollen Kosten des Wohneigentums, oft als PITI plus Extras zusammengefasst:

• Kapital und Zinsen: die Kernrate der Hypothek, die den Kredit tilgt und die Zinsen abdeckt, die der Kreditgeber berechnet.
• Grundsteuer: lokale Steuern auf das Haus, die je nach Standort stark variieren und oft monatlich über ein Treuhandkonto eingezogen werden.
• Wohngebäudeversicherung: die Police, die die Immobilie schützt und in der Regel vom Kreditgeber verlangt wird.
• Private Hypothekenversicherung (PMI): in der Regel erforderlich, wenn Ihre Anzahlung unter 20% liegt, und sie fügt monatliche Kosten hinzu, bis Sie genug Eigenkapital aufgebaut haben, um sie zu entfernen.
• Wohneigentümerbeiträge (HOA): monatliche oder vierteljährliche Gebühren in vielen Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und geplanten Siedlungen.

Auf der 36%-Seite zählt alles andere: Autokredite, Studienkredite, Privatkredite, Unterhalt und Kreditkarten-Mindestzahlungen. Eine gut tragbare Hypothek kann trotzdem über die Grenze geraten, sobald andere Schulden hinzukommen – genau das soll die zweite Hälfte der Regel aufdecken.

Deshalb hilft es so sehr, Kreditkartenschulden vor dem Antrag abzubauen. Kartensalden erhöhen Ihre monatlichen Mindestzahlungen, zehren an Ihrem 36%-Spielraum und kosten Zinsen, die in die Anzahlung fließen könnten. Ein Rechner zum Abbezahlen von Kreditkartenschulden kann zeigen, wie schnell zusätzliche Zahlungen den Saldo schrumpfen lassen und Spielraum unter der Obergrenze schaffen.

Ein Durchgerechnetes Beispiel Mit Echten Zahlen

Rechnen wir die Zahlen für einen Haushalt durch, der $6,000 pro Monat vor Steuern verdient. Die Rechnung ist einfach, und Sie können sie mit Ihrem eigenen Einkommen wiederholen:

• 28%-Wohngrenze: $6,000 x 0.28 = $1,680 pro Monat maximal für alle Wohnkosten.
• 36%-Gesamtschuldengrenze: $6,000 x 0.36 = $2,160 pro Monat maximal für Wohnen plus alle anderen Schulden.

Dieser Haushalt sollte also die Wohnkosten bei höchstens $1,680 pro Monat halten und Wohnen plus alle anderen Schulden bei höchstens $2,160.

Jetzt kommt eine Autorate von $300 pro Monat hinzu. Bei vollem Wohnbudget von $1,680 betragen die Gesamtschulden $1,680 + $300 = $1,980, also noch unter der Obergrenze von $2,160 – die Autorate allein erzwingt hier noch keine Kürzung. Doch Schulden kommen selten allein. Kommt ein Studienkredit von $250 hinzu: $1,680 + $300 + $250 = $2,230, also $70 über der Grenze. Um wieder darunter zu kommen, muss das Wohnbudget auf $2,160 - $300 - $250 = $1,610 pro Monat sinken, also $70 weniger Haus pro Monat.

Das ist die zentrale Lektion: Jede Schuld verringert den Spielraum für Wohnen, sobald die Gesamtschulden sich der 36%-Grenze nähern. Eine Autorate allein sprengt das Budget vielleicht nicht, aber gestapelte Schulden schon – und Kreditgeber zählen jede einzelne.

Was kauft ein Wohnbudget von $1,680? Das hängt von Zinssätzen, Anzahlung, Steuern und Versicherung in Ihrer Region ab, daher kann keine Faustregel eine Hypothekenberechnung ersetzen. Ein niedrigerer Zinssatz oder eine höhere Anzahlung bedeutet, dass mehr von den $1,680 in die Tilgung fließt und einen höheren Preis trägt; höhere Zinssätze oder Steuern bewirken das Gegenteil. Nutzen Sie das Monatsbudget als Anker und rechnen Sie rückwärts bis zu einer Preisspanne.

Über Die Regel Hinaus: Anzahlung und Notfallfonds

Die 28/36-Regel betrachtet nur die monatlichen Zahlungen. Sie sagt nichts über das Geld, das Sie vorab brauchen, oder über die Reserven, die Sie nach dem Einzug benötigen – und beides ist genauso wichtig.

Erstens die Anzahlung. Eine höhere Anzahlung bedeutet weniger Kreditaufnahme, eine niedrigere Monatsrate und möglicherweise keine private Hypothekenversicherung. 20% anzusparen ist ein übliches Ziel, aber nicht für jede Kreditart Pflicht, und dafür alle Ersparnisse aufzubrauchen, ist eine falsche Sparsamkeit. Eine kleinere Anzahlung mit einem gesunden Notfallfonds ist oft sicherer.

Zweitens der Notfallfonds. Wohneigentum bringt Kosten mit sich, die Mieten nicht kennt: Ein defekter Heizkessel oder ein undichtes Dach kann schon im ersten Jahr auftreten. Halten Sie nach dem Kauf drei bis sechs Monate wesentlicher Ausgaben zurück, getrennt von Anzahlung und Umzugskosten. Würde der Kauf diesen Puffer aufbrauchen, kaufen Sie günstiger oder warten Sie – auch wenn die Regel sagt, dass Sie die Rate tragen können.

Drittens laufende Kosten über PITI hinaus: Instandhaltung, oft grob mit rund 1% des Hauswerts pro Jahr als Planungsgröße angesetzt, plus Nebenkosten. Keines davon erscheint in der 28/36-Berechnung, also bauen Sie sie in Ihr Budget ein. Ein Kreditrechner kann helfen, Raten und Gesamtzinsen über verschiedene Kreditsummen und Laufzeiten zu vergleichen.

Berechnen Sie Ihre Eigenen Zahlen: Wie Viel Haus Können Sie Sich Leisten?

Bereit, die Regel auf Ihre eigene Situation anzuwenden? Gehen Sie diese Schritte durch:

1. Ermitteln Sie Ihr monatliches Bruttoeinkommen. Teilen Sie Ihr Jahresgehalt vor Steuern durch 12. Schwankt Ihr Einkommen, verwenden Sie einen vorsichtigen Durchschnitt, nicht Ihren besten Monat.
2. Multiplizieren Sie mit 0.28 für Ihre maximalen monatlichen Wohnkosten und mit 0.36 für Ihre maximalen monatlichen Gesamtschulden.
3. Listen Sie jede monatliche Schuldenzahlung auf: Auto, Studienkredit, Privatkredit und Kreditkarten-Mindestzahlungen.
4. Ziehen Sie diese Schulden von der 36%-Zahl ab und nehmen Sie dann den kleineren Wert aus diesem Ergebnis und Ihrer 28%-Zahl. Das ist Ihre echte monatliche Wohnobergrenze.
5. Prüfen Sie sie gegen das Nettoeinkommen. Lässt die Obergrenze zu wenig zum Leben und Sparen übrig, setzen Sie Ihr persönliches Ziel darunter an.

Sobald Sie Ihre Obergrenze haben, wandeln Sie sie in einen Kaufpreis um. Ein Baufinanzierung-Rechner lässt Sie Preise, Anzahlungen, Zinssätze und Laufzeiten testen, um zu sehen, welche Kombinationen die Rate – einschließlich Steuern und Versicherung – innerhalb Ihres Budgets halten. Probieren Sie einen Zinssatz einen Punkt über dem aktuellen Angebot aus, damit Sie Ihren Spielraum kennen, falls die Zinsen steigen.

Schließlich ist Erschwinglichkeit persönlich. Die 28/36-Regel zur Frage, wie viel Haus ich mir leisten kann, ist ein nützlicher Leitplankenwert, aber Ihr Job, Ihre Familienpläne und Ihre Sparziele bestimmen, was wirklich erschwinglich ist. Wenn die Regel $1,680 sagt, Ihr Budget sich aber nur bei $1,400 wohlfühlt, vertrauen Sie Ihrem Budget.

Starten Sie heute: Rechnen Sie Preis, Anzahlung und Zinssatz mit dem Baufinanzierung-Rechner durch und sehen Sie, welche Rate vor der Besichtigung von Häusern in Ihre 28/36-Grenzen passt.

Häufig Gestellte Fragen

Ist die 28/36-Regel eine Garantie, dass ich eine Hypothek erhalte?

Nein. Sie ist eine weit verbreitete Richtlinie von Kreditgebern, keine Garantie. Kreditgeber gewichten außerdem Bonität, Beschäftigungshistorie, Ersparnisse und Anzahlung, und ihre Grenzen variieren. Das Einhalten der Quoten stärkt einen Antrag, aber die Bewilligung entscheidet der Kreditgeber.

Sollte ich das Brutto- oder das Nettoeinkommen verwenden?

Die traditionelle Regel verwendet das monatliche Bruttoeinkommen vor Steuern. Da Abzüge verringern, was auf Ihrem Konto ankommt, prüfen Sie die Rate zusätzlich gegen Ihr Nettoeinkommen und Ihre tatsächlichen monatlichen Ausgaben.

Was, wenn meine Schulden mich über die 36%-Grenze bringen?

Sie haben drei Hebel: Schulden abbauen, vor allem hochverzinste Kartensalden; eine höhere Anzahlung ansparen; oder ein günstigeres Haus kaufen. Monatliche Schuldenzahlungen zu senken, ist oft der schnellste Weg, um Spielraum unter der Obergrenze zu schaffen.

Gilt die Regel überall gleich?

Die Prozentsätze sind gleich, aber das Ergebnis nicht: Steuern, Versicherung und Preise variieren stark je nach Standort, sodass dasselbe Einkommen in verschiedenen Regionen sehr unterschiedliche Preise trägt. Verwenden Sie immer lokale Steuer- und Versicherungszahlen.