Regla 28/36: cuánto casa puedes permitirte

Si estás buscando casa, hay una pregunta que viene primero: ¿cuánto puedes pagar realmente cada mes sin quedarte demasiado justo? La regla 28/36 para saber cuánto casa puedes permitirte es la referencia con la que empiezan la mayoría de los prestamistas. No es una ley ni una promesa de aprobación. Es una pauta sencilla que compara tus gastos de vivienda y tus deudas totales con tu ingreso mensual bruto, y te da un límite realista antes de enamorarte de una casa demasiado cara.

En esta guía explicamos la regla en lenguaje claro, vemos qué cuenta como gasto de vivienda, hacemos un ejemplo con números reales y te mostramos cómo calcular tus propios números antes de hablar con un prestamista.

¿Cuánto Casa Puedes Permitirte? La Regla 28/36 en Lenguaje Claro

La regla 28/36 tiene dos partes, y debes cumplir las dos:

• La regla del 28% (ratio inicial): el total de tus gastos mensuales de vivienda no debe superar el 28% de tu ingreso mensual bruto, es decir, tu ingreso antes de impuestos y otras deducciones.
• La regla del 36% (ratio final): el total de tus pagos mensuales de deudas, incluyendo la vivienda y todo lo demás que debes, no debe superar el 36% de tu ingreso mensual bruto.

Piénsalo así. La primera cifra protege tu presupuesto mensual, evitando que la hipoteca, los impuestos y el seguro no te dejen nada para comida, transporte y ahorro. La segunda protege tu nivel general de endeudamiento, asegurando que los pagos del coche, el préstamo de estudios y las tarjetas, sumados a la hipoteca, no te comprometan en exceso.

Los prestamistas usan versiones de estos ratios, pero los límites exactos varían: algunos aceptan ratios más altos con un buen historial crediticio, un pago inicial elevado o ahorros importantes, y los programas de préstamos con respaldo público tienen sus propias pautas. Trata la regla como un punto de partida, no como una garantía de aprobación.

Recuerda que la regla usa el ingreso bruto, no el sueldo neto. Después de impuestos, pensiones y deducciones de seguro, una vivienda asequible al 28% del ingreso bruto puede seguir sintiéndose ajustada, por eso muchos compradores apuntan por debajo del máximo.

Qué Cuenta Como Gasto de Vivienda

Un error habitual es comparar solo la cuota de la hipoteca con el límite del 28%. Los prestamistas cuentan el coste completo de ser propietario, que suele recordarse como PITI más extras:

• Capital e intereses: la cuota principal de la hipoteca que amortiza el préstamo y cubre los intereses que cobra el prestamista.
• Impuestos sobre la propiedad: los impuestos locales sobre la vivienda, que varían mucho según la zona y a menudo se recaudan mensualmente a través de una cuenta de depósito en garantía.
• Seguro de hogar: la póliza que protege la vivienda, normalmente exigida por el prestamista.
• Seguro hipotecario privado (PMI): normalmente exigido si tu pago inicial es inferior al 20%, y añade un coste mensual hasta que acumules suficiente capital para eliminarlo.
• Cuotas de la comunidad de propietarios (HOA): cuotas mensuales o trimestrales en muchos condominios, casas adosadas y urbanizaciones planificadas.

En el lado del 36%, todo lo demás cuenta: préstamos de coche, préstamos de estudios, préstamos personales, manutención y pagos mínimos de tarjetas. Una hipoteca manejable puede seguir superando el límite una vez se suman otras deudas, y eso es justo lo que la segunda mitad de la regla está diseñada para detectar.

Por eso pagar la deuda de tarjetas antes de solicitar la hipoteca puede ayudar tanto. Los saldos de tarjetas elevan tus pagos mínimos mensuales, reduciendo tu margen dentro del 36%, y cuestan intereses que podrían ir a la entrada. Una herramienta para liquidar la deuda de tarjetas de crédito puede mostrar con qué rapidez los pagos extra reducen el saldo y liberan margen bajo el límite.

Un Ejemplo Práctico con Números Reales

Hagamos los cálculos para un hogar que gana $6,000 al mes antes de impuestos. La aritmética es sencilla y puedes repetirla con tu propio ingreso:

• Límite de vivienda del 28%: $6,000 x 0.28 = $1,680 al mes como máximo para todos los gastos de vivienda.
• Límite de deuda total del 36%: $6,000 x 0.36 = $2,160 al mes como máximo para vivienda más todas las demás deudas.

Así que este hogar debería mantener los gastos de vivienda en $1,680 al mes o menos, y la vivienda más todas las demás deudas en $2,160 o menos.

Ahora añade un pago de coche de $300 al mes. Con el presupuesto completo de vivienda de $1,680, las deudas totales son $1,680 + $300 = $1,980, todavía por debajo del límite de $2,160, así que el pago del coche por sí solo no obliga a recortar aquí. Pero las deudas rara vez viajan solas. Añade un pago de préstamo de estudios de $250: $1,680 + $300 + $250 = $2,230, es decir, $70 por encima del límite. Para volver a estar por debajo, el presupuesto de vivienda debe bajar a $2,160 - $300 - $250 = $1,610 al mes, $70 menos de casa cada mes.

Esta es la lección clave: cada deuda reduce el margen para la vivienda una vez que las deudas totales se acercan al límite del 36%. Un pago de coche puede no romper el presupuesto, pero varias deudas acumuladas sí, y los prestamistas cuentan todas y cada una.

¿Qué compra un presupuesto de vivienda de $1,680? Depende de los tipos de interés, el pago inicial, los impuestos y el seguro de tu zona, así que ninguna regla general puede sustituir a un cálculo hipotecario. Un tipo más bajo o un pago inicial mayor significa que más de los $1,680 van al capital, lo que permite un precio más alto; tipos o impuestos más altos hacen lo contrario. Usa el presupuesto mensual como ancla y trabaja hacia atrás hasta un rango de precios.

Más Allá de la Regla: Pago Inicial y Fondo de Emergencia

La regla 28/36 solo mira los pagos mensuales. No dice nada sobre el dinero que necesitas por adelantado ni sobre las reservas que necesitas después de mudarte, y eso importa igual de mucho.

Primero, el pago inicial. Un pago inicial mayor significa pedir prestado menos, una cuota mensual más baja y posiblemente ningún seguro hipotecario privado. Ahorrar el 20% es un objetivo habitual, pero no es obligatorio para todos los tipos de préstamo, y agotar todos los ahorros para lograrlo es una falsa economía. Un pago inicial menor con un fondo de emergencia sano suele ser más seguro.

Segundo, el fondo de emergencia. Ser propietario trae gastos que alquilar no tiene: una caldera rota o un tejado con goteras pueden aparecer en el primer año. Intenta mantener de tres a seis meses de gastos esenciales aparte después del cierre, separados del pago inicial y de los gastos de mudanza. Si comprar agotara ese colchón, compra más barato o espera, aunque la regla diga que puedes pagar la cuota.

Tercero, los costes continuos más allá del PITI: el mantenimiento, estimado a menudo en torno al 1% del valor de la vivienda al año como cifra aproximada de planificación, más los servicios. Ninguno aparece en el cálculo 28/36, así que inclúyelos en tu presupuesto. Una calculadora de préstamos puede ayudar a comparar cuotas e intereses totales entre distintos importes y plazos.

Calcula Tus Propios Números: ¿Cuánto Casa Puedes Permitirte?

¿Listo para aplicar la regla a tu propia situación? Sigue estos pasos:

1. Calcula tu ingreso mensual bruto. Divide tu salario anual antes de impuestos entre 12. Si tu ingreso varía, usa un promedio prudente, no tu mejor mes.
2. Multiplica por 0.28 para tu gasto mensual máximo de vivienda, y por 0.36 para tu deuda mensual total máxima.
3. Enumera cada pago mensual de deuda: coche, préstamo de estudios, préstamo personal y mínimos de tarjetas.
4. Resta esas deudas de la cifra del 36%, y luego toma el menor entre ese resultado y tu cifra del 28%. Ese es tu verdadero límite mensual de vivienda.
5. Compáralo con el sueldo neto. Si el límite deja demasiado poco para vivir y ahorrar, fija tu objetivo personal por debajo.

Una vez tengas tu límite, conviértelo en un precio de compra. Una calculadora de hipoteca te permite probar precios, pagos iniciales, tipos y plazos para ver qué combinaciones mantienen la cuota, incluyendo impuestos y seguro, dentro de tu presupuesto. Prueba con un tipo un punto superior al de la oferta actual, para saber tu margen si los tipos suben.

Por último, la asequibilidad es personal. La regla 28/36 para saber cuánto casa puedes permitirte es una barrera de seguridad útil, pero tu trabajo, tus planes familiares y tus objetivos de ahorro determinan lo que realmente es asequible. Si la regla dice $1,680 pero tu presupuesto solo se siente cómodo en $1,400, confía en tu presupuesto.

Empieza hoy: introduce tu precio, pago inicial y tipo en la calculadora de hipoteca y comprueba qué cuota encaja con tus límites 28/36 antes de visitar viviendas.

Preguntas Frecuentes

¿La regla 28/36 garantiza que me aprueben la hipoteca?

No. Es una pauta de uso extendido entre prestamistas, no una garantía. Los prestamistas también valoran el historial crediticio, el historial laboral, los ahorros y el pago inicial, y sus límites varían. Cumplir los ratios refuerza una solicitud, pero la aprobación es decisión del prestamista.

¿Debo usar el ingreso bruto o el sueldo neto?

La regla tradicional usa el ingreso mensual bruto, antes de impuestos. Como las deducciones reducen lo que llega a tu cuenta, comprueba también la cuota frente a tu sueldo neto y tu gasto mensual real.

¿Qué pasa si mis deudas me ponen por encima del límite del 36%?

Tienes tres palancas: reducir deudas, sobre todo los saldos de tarjetas con intereses altos; ahorrar un pago inicial mayor; o comprar una vivienda más barata. Reducir los pagos mensuales de deudas suele ser la forma más rápida de crear margen bajo el límite.

¿La regla funciona igual en todas partes?

Los porcentajes son los mismos, pero el resultado no: los impuestos, el seguro y los precios varían mucho según la zona, así que el mismo ingreso permite precios muy distintos en lugares diferentes. Usa siempre las cifras locales de impuestos y seguro.